Maurizio Pesenti

Sarà anche di irrilevante importanza sapere se i prezzi sono calati mediamente del 9% in un anno e le compravendite invece del 15%: quando le cose non vanno bene le statistiche servono solo a confermare quello che si sapeva già per averlo sperimentato sulla propria pelle. Però alcune volte i dati analitici servono: ad esempio saremmo tutti felici di sapere, attraverso le proiezioni econometriche, quando il mercato si riprenderà e in che misura. Purtroppo in un paese come il nostro patria del diritto ma anche del rovescio ogni dato si presta a più letture come ben ci insegnano i signori della politica.
Poche settimane fa parlando con un responsabile di primo livello di un’associazione di agenti immobiliari, avevamo appreso che il livello delle compravendite che passano attraverso le agenzia si è ulteriormente ridotto in questi ultimi anni ed è sceso ormai sotto la soglia del 50% sul totale delle transazioni effettuate. Ritenendo la fonte bene informata abbiamo pubblicato questo dato all’interno di un’intervista; ma prontamente altri membri autorevoli di un’altra associazione ci hanno smentiti dicendo che il dato non è vero. In entrambi i casi nessuno poteva provare dove aveva assunto quelle informazioni. Penso che sia importante darci delle regole e concordare dei numeri: un sistema economico si regge su dati precisi e su quei valori sviluppa le sue strategie e definisce i suoi obiettivi. Ad esempio si potrebbe cominciare a capire perché 50 o 60 o 70 e non 100 per cento. Non credete che sia importante per una categoria come quella degli agenti immobiliari capire perché una fetta di mercato così importante sfugge al loro controllo? Per quali ragioni negli altri paese, ad esempio, le percentuali sono molto più alte? Colpa del mercato, colpa dei privati, colpa degli agenti? Certo, in una fase di grande scontro come quello che si preannuncia sulla direttiva europea di liberalizzazione della professione, in cui gli agenti si pongono come tutori della trasparenza e dell’interesse dei compratori, non sarebbe male arrivare al tavolo del governo con qualche dato in più e con delle certezze maggiori. Affermare come ho sentito dire che il cliente non si rivolge all’agenzia per risparmiare potrà essere anche vero ma certo non fa guadagnare punti alla categoria degli intermediari.
Per non circoscrivere il discorso vale la pena di fare qualche altro esempio. Prendiamo le perizie sugli immobili fatte dagli istituti di credito prima di concedere un mutuo. Arrivano in casa giovincelli che profumano di fresco diploma e ti fanno vedere che loro prendono tutte le misure del caso ma che dispongono di una tabella dove possono variare alcuni pesi ( il garage, gli spazi verdi, le aree comuni) a libero piacere anche del 15%. ‘Tanto poi’ dicono ‘ consegniamo tutto in sede dove questi dati vengono rielaborati’. Ma allora il ragazzotto non è un perito ma un semplice rilevatore, anche abbastanza ingenuo, perché gli sfugge di farti vedere la carta della banca dove è già prestampato il valore del mutuo che si deve raggiungere!
Per carità nessuno è perfetto ma anche qui qualche dato certo non guasterebbe alla credibilità del sistema bancario erogativo dei mutui.
Ma perché in Italia è così difficile mettere insieme dei numeri condivisi? Perché non è possibile fissare delle regole certe e rispettate da tutti?
Restiamo sempre nel limbo delle cose incerte, vere e false a metà. Provate a pensare ad un qualsiasi dato del mercato immobiliare ( giusto per circoscrivere il campo) e chiedetevi quale sia la fonte ( innanzitutto se esiste una fonte), quanti altre rilevazioni esistano, su quale campione sono state prese, da chi e con quale preparazione sono stati elaborati i risultati. Insomma vi trascinereste dentro un ginepraio infinito fino a smarrirvi.
E allora? Bisogna accettare questa situazione di fatto…o si può fare qualcosa

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